二三线楼市回暖难持续 区别调控防止成为真空区

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　　http://news.qq.com/a/20120327/001274.htm

　　新华网太原3月27日电（记者魏飚）　　3月以来，不少二三线楼市又现回暖迹象，开发商折扣频出试探市场、成交量回升“日光盘”又现，二三线楼市是否迎来“小阳春”？
　　业内人士表示，不少二三线楼市成交初见复苏，这仅仅是刚需释放，而后市回暖乏力。由于二三线城市分布广、数量大，专家建议调控要区别对待。
　　3月以来，二三线楼市频吹暖风。国家统计局3月份公布的数据显示，2月份70个大中城市房价中，相比北上广深新房价格降0.2%，二三线城市降幅较多。长春、杭州等城市降幅较大，温州新建商品房降价幅度最高，达到0.5个百分点。中国指数研究院发布的报告指出，3月各地楼市促销大增，刚需逐渐释放，成交量呈现上升趋势。
　　近日，记者在太原市建设南路一家售楼部看到，该楼盘每平方米5300元起价，相比去年年底价格没有发生变化，但给出更大的折扣。该楼盘置业顾问马永恒说，目前楼盘的折扣力度吸引了不少刚需一族。3月10日，太原万科紫台第二批房源发布120套房源，开盘当日售楼部外排起了长队，从早上7点开始就有看房客来到现场。在南京，一栋只有40套房却有120组以上的客户在开盘现场抢房。
　　上海易居房地产研究院分析报告指出，近期央行再次下调存款准备金率0.5个百分点，四大国有银行规定首套房贷利率不得超过基准利率。因此预计在政策支持下，成交量会有所回升，出现春季行情，开发商会抓住机会大量推盘，同时积极促销。
　　“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。”中原集团研究中心高级经理张海清认为，二三线楼市去年走量不佳，开发商存货充足，购房者选择空间较大，现在不少开发商选择“低价跑量”，不少购房者经过一年的观望后，被压抑的购房欲望获得释放，开始频频出手。
　　采访中不少购房者表示“合适就买”。业内认为，开发商、购房者都逐步进入理性阶段，“合适就买”成为普遍的购房理念。
　　二三线城市迎来的春季行情会持续多久？业内人士表示，刚需释放已持续近一个月，二三线楼市回暖后市表现乏力。没有政策的支持，刚需无法带动市场的真正回暖。随着普通商品房供应量的继续增加，开发商必须坚持走“以价换量”的道路，未来房价下行压力不减。
　　张海清说，根据中原集团监测的数据显示，不少二三线楼市存盘增加，在政策、资金压力下，开发商需要拿出“真金白银”吸引购房者。上海易居房地产研究院研究报告指出，2012年1－2月份，由于季节性因素，开发商推盘量较小，造成了月度的供不应求，但在调控政策不放松的形势下，预计开发商会抓住机会尽快推盘，接下去几个月仍将回到供大于求的局面。此外，在持续收紧的楼市调控下，二三线城市承受着比一线城市更大的压力，未来其市场的回暖，价格的反弹，也将滞后于一线城市。
　　山西大学经济与管理学院副教授耿晔强说，二三线城市中，像杭州等比较发达的城市其房价泡沫较大，房价下降明显，而像太原这样的发展中城市，炒楼资金很少介入，总体来看房价下降不明显。耿晔强认为，2012年的全国楼市房价下跌将是主基调，但是考虑建安、土地、人工等各项合理开销，房价大幅下降可能性较小。
　　对一些中小城市的房价逆势上涨现象，张海清认为，不排除个别楼盘由于地理位置、户型等优势具有较强的抗跌性。此外，她认为，一些三线甚至四线城市房价相对较低，前期没有炒楼资金介入，对楼市调控不敏感，不排除继续小幅上涨。
　　业内人士分析指出，不论商品价格怎样涨落，需求量是基本恒定的。房地产商一直将房地产刚性需求理论当作价格上涨的金科玉律，当前炒房为数不多，刚需毕竟有限，在调控继续不动摇前提下，开发商资金库存压力加大，房价会继续下行。
　　受访专家表示，楼市调控全国一盘棋，当前楼市调控不仅仅要重视几个一线城市，数量多、情况复杂的二三线城市不容忽视。
　　“尽管一些中小城市地方政府有"微调"动作，但是鉴于全国楼市调控坚决，楼市调控全面放松可能性非常小。”张海清说，房地产调控除了“限购”“限贷”，还要考虑长效机制，例如明确保障房比例，将房产税逐步取代“限购令”。
　　张海清表示，二三线城市房地产市场情况复杂，发展阶段不同，调控要区别对待，既要防止房价大幅波动，也要避免误伤刚需和改善型居住。
　　“当前国家紧盯一线城市房价，"两会"期间住建部官员也表态要让一线城市房价下降。”耿晔强说，相比一线城市，二三线城市数量更多，对全国楼市调控效果有重要影响。针对中小城市楼市调控要区别对待。例如，对于一些房价增长较快的中小城市，要适时出台“限购令”防止房价过快上涨。也要防止一些海滨城市的养老地产、旅游地产的炒作带动当地普通住宅价格过快上涨。
　　耿晔强认为，有关部门也要防止一线城市炒房资金流向二三线甚至四线城市。此外，考虑到中小城市未来城镇化加速发展，地方政府应加快公租房、廉租房等保障性住房建设。“除了盯着房价，构建合理的住房体系外，也要考虑提高中小城市低收入家庭收入。多管齐下，才能使楼市步入良性发展轨道。”

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