“政府亦可以通过购买商品房增加保障房供应”

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鉴于保障性安居工程建设供地压力，住建部已批准部分地方政府2012年在集体土地上建设保障房的试点;国务院副总理李克强也在日前举办的全国住房保障会议上特别提出，“政府也可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应”。

本报记者独家获悉，鉴于保障性安居工程建设供地压力，住建部已批准部分地方政府2012年在集体土地上建设保障房的试点。

此前，北京已经提出在集体土地上建设公租房，但是这项政策受到其他地方政府和国土部门的反对。一位不愿公开姓名的土地专家直言：“这样会导致小产权房变相转正，只要国土部批了这个试点，其他地方政府就会有意见，用地压力在哪里都很大”。

日前在北京举行的“全国住房和城乡建设系统工作会议”上明确，2012年全国保障性安居工程开工700万套以上，竣工500万套以上。

国务院副总理李克强也在日前举办的全国住房保障会议上特别提出，“政府也可以通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应”。

允许购买商品房抵任务

住建部政策中心主任秦虹介绍，一般来说，房屋的建设周期为2-3年间，综合2009年以来的项目初步估算，2012年实际在建工程量大概有1800万套左右。

除此之外，住建部在和地方政府签订“2012年住房保障军令状”时，考核标准由开工率改成了竣工率，并且把2011年330万套竣工量提升至500万套以上。

一位接近住建部的人士介绍，很多地方政府代表曾多次向住建部反映，保障房建设资金缺口大，而且，地方政府在住房建设方面缺乏经验，导致质量、设计等问题频出，建设成本较高，可试行以货币的方式解决中低收入阶层的住房问题。

李克强也在全国住房保障会议上提出，地方政府可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应。

“2012年商品房投资下降是肯定的，而保障房投资又下降，明年整个房地产投资肯定会低于固定资产投资，对于宏观经济影响非常大，”全国工商联房地产商会会长聂梅生介绍，“另一方面，增加房地产市场有效供应，才是解决房地产市场供需矛盾的根本途径。”

聂梅生表示，地方政府购买合适的普通商品房增加保障房的供应，一方面，也可以缓解地方保障房建设压力；另一方面可以刺激商品房市场，促进中小型商品房投资，形成住房“双轨制”；

除此之外，住建部也为部分用地紧缺的地方开了“生地”的法子。

根据住建部年底工作会议透露的对于2012年工作的部署，商品房价格较高，建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，确需利用农村建设土地建公租房试点的，由省级政府报批并由国土资源部审批，批准试点。

而实际上，上述试点的政策口子是被国土部明令发文禁止的。

2011年5月，国土部出台《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房，严肃查处“小产权”房，维护良好的管地用地秩序。

北京大岳咨询公司总经理金永祥介绍，东部城市化水平较高的发达省市，土地是限制保障房开工的一个很大的瓶颈，城市内国有土地储量较少，城市内部拆迁难度大，耗时长。

与此同时，国家发展和改革委员会城市和小城镇改革发展中心主任李铁表示，农民在自己的土地上建低成本的保障房，再高价卖出，避免了征地矛盾，是一条好路子。

金永祥表示，上述政策实际上是间接明确了“小产权房”的合法性，不过，在保障房的过程中，也需要防止地方政府把保障房建设的资金压力，转嫁到农民身上，肆意征用农民的集体土地损害农民的利益。

房价调控不放松

虽然提出地方政府可以购买商品房充当保障房任务，但是并不意味着允许地方政府给楼市托市。

北京房协秘书长陈志表示，政策预期下，商品房房价将持续下行，经济适用房、限价房和商品房的差价正在缩小，现在购买商品房非常划算。

对此，陈志也提醒，上述政策的转换必须符合两个条件，一个是政府与开发商成交的房价合理；另一个是政府和开发商的交易公开、公平，并且加强检查力度。

而保持政府和开发商成交房价合理方面，陈志表示，这就肯定了一点，抑制房价上涨的楼市调控将长期化，持久化。

而在李克强也在上述会议上表示，各方面要积极探索研究符合我国国情和市场化的住房政策体系。

上海易居研究院综合研究部部长杨红旭表示，以限购令为代表的楼市调控虽然效果明显，但在政策长期的执行过程中，也需要注意其负面效果，如果有更为适宜的楼市调控政策，可以退出。

北京春光集团营销中心总经理施宝成表示，房地产产品是多元化的，例如其在三亚开发的北“呀诺达·那香山”项目，是属于热带雨林特点的度假型产品，目前也受到了限购的影响。

三亚市房管局一位有关人士电话中告诉记者，三亚很多项目都如“呀诺达·那香山”项目一样，是旅游度假型项目，本身项目资源稀缺，开发起来很难，要在保护资源原貌的情况下，去高投入做产品，这样的房子成本很高，价钱也会高。但是目前限购是按照70年产权划分的，很多这样的项目被当做普通住宅一样限购，就给三亚房地产市场带来了很大的打击。

上述接近住建部的人士介绍，很多地方政府代表曾多次向住建部反映，在楼市调控下，土地市场和房地产形势不好，包括土地出让金在内的相关财政税收下降，保障房建设的资金缺口大。

而在中央要求坚持楼市调控加大保障房投资力度的同时，地方财政告急将成为地方政府执行楼市调控的巨大变数。

而上述李克强讲话当中提出“研究经济性调控手段”，似乎是指限购政策以外的非行政性调控手段，目前最被寄予期望的就是房产税。

财政部部长谢旭人也在日前的全国财政工作会议上表示，将稳步推进房产税改革试点。

除此之外，上述财政部门的权威人士介绍，房产税的改革方向为固定资产税，主要应该是土地占用税，为了房产税试点开征的顺利进行，财政部也正在筹备房产税改革方面的立法工作。

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