广州7年诞生52地王 22块尚未卖楼

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●其中7块还没开工，15块在建，未上市面积接近广州一年住宅地供应量

●高价地王未快速变成有效供应，业内人士称对楼市供应量有不利影响

2009年7月10日，本报率先推出深度调查文章《24块地王“晒太阳”的真实原因》，揭露在2007年楼市高潮中广州诞生的27块地王（专指建成住宅、公寓的地王，后统称“地王”），有24块在两年后仍一直未动工建设的原因。该报道出街后备受社会各界关注，中央电视台财经频道《财经半小时》专程赶到广州，联系新快报记者协助作深入采访，全面曝光广州地王“晒太阳”的事实，引发全国房地产业界的大规模讨论，并引起国家有关部门重视，推动各地政府加强闲置土地清查行动，进一步规划土地出让制度。

随着去年限购令等系列调控政策的实施，曾在2008年出现的“地产寒冬”又再一次逼近，全国各地又纷纷出现土地流拍、项目停工现象。近日，中央电视台财经频道《财经半小时》再度联系新快报记者一起合作，共同采访调查广州地王的现状。新快报记者特别深入第一现场，详细调查发现，自2005年广州首次诞生地王以来，近7年时间一共产生了52块地王，其开发现状各有不同，其中尚有22块地王未能上市卖楼，7块未动工。

随着楼市调控的继续深化，广州楼市再度迈向低迷期，大批在建和未动工的地王项目，将面临怎样的困境？会不会再度出现当年大规模出现的退地、缓建等“晒太阳”的状况？记者进行了深入探访。

搁置不动工的地王少了很多

记者调查发现，与2008年至2009年年中的上一拨楼市低潮期相比，尽管目前的楼市开始转入低迷期，但广州的52块地王如今却少有“晒太阳”不动工的现象，发展商对开发地王项目的态度，看起来要比两三年前积极得多。

根据调查，从2005年至今，广州土地出让市场先后共出现过52块地王，这52块地王的占地面积共670.15万平方米，规划总建筑面积达1246.4万平方米，交易金额高达705.55亿元（不包括回收后重拍的三块地王的新价格）。与2009年年中时的调查大为不同的是，当年统计的2007年产生的27块地王，有24块仍未动工，而目前统计到的自2005年以来的这52块地王，除9块已被收回（有3块已重拍在建）的项目外，仅有7块地王目前仍处在未动工状态。而这7块仍在“晒太阳”的地王，有三块是老城区的烂尾地，如越秀区的观绿路项目和荔湾区的文昌南项目等，都是因拆迁问题迟迟不能解决，拖累项目迟迟不能动工。而保利地产白云新城项目等其他的4块未动工地王，则都是在2010年11-12月间出让的地块，基本未超过土地出让合同中规定的动工期限，目前仍在作前期规划、规划报建和工程招标等工作。

未上市地王面积大过亚运城

据记者统计，近七年来诞生的52块广州地王中，除去10块因拆迁问题或政策修改规划等问题被回收的地王外，目前未开工的7个地王，加上在建的15个地王（含3个重拍回收地），至今未上市的地王共有22块，这22块地王的总占地面积达234万平方米，其规划总建筑面积达468万平方米。而有“********大盘”之称的广州亚运城，其规划总建筑面积是438万平方米，也就是说，除去已被回收的地王外，目前广州未上市的“地王”，总建筑面积已超过广州亚运城的建筑体量，这些项目如果开发上市，相当于再造一个广州亚运城。而近几年广州平均实际住宅用地供应量不到3平方公里（300万平方米），这也意味着，近7年来未上市地王的量已经接近广州一年的住宅用地供应量。

从调查结果看，这些未上市的地王遍布广州除黄埔外的其他各区，其中有不少规模超过30万平方米的项目，如海珠区保利琶洲村改造项目——保利琶洲湾，萝岗区的雅居乐科学城“回炉地王”和即将上市的品雅城等等；其他比较受关注的在建地王项目，还有白云区新世界的种猪场项目，荔湾芳村的中铁荔湾国际……而最受瞩目地块莫过于保利地产和中海地产在白云新城相继拿下的3块地王，楼面地价高达2万元/平方米上下。

已售项目多成区域指标盘

调查显示，2005年以来的这52块广州地王中，已有8块地王被开发售罄，15块地王在售，还有15块地王（包括重新进入市场的3个项目）目前都已处在开发建设状态。从调查数据看，目前在售和售罄的地王项目基本都是所在区域的价格指标盘。如金沙洲地王保利西海岸非江景房房价1.5万元/平方米，算是金沙洲指标盘。由猎德村地王“变身”的天汇广场，刚开售的天銮公寓均价5万元/平方米，算是广州最贵的公寓之一。还有广州亚运城，去年以1.2万元/平方米开盘，即成为整个番禺楼价的指标盘。虽然，地王项目不一定是各个区域楼价最高的项目，但却一定是指标性楼盘。地王项目价格高，周边房价自然高，地王项目售价不高，周边房价也随之下降。

什么是地王？

房地产业界对地王这个概念一直有各种不同的判断标准，在本次与央视合作的对广州住宅地王的调查中，《新快报》采用了业界比较通用的地王的四大标准，包括：1.楼面地价曾刷新过当年所在区域的最高值；2.总价曾创下当年所在区域土地出让历史上的新高位；3.中心城区建筑面积超过10万平方米、近郊区域建筑面积超过30万平方米的大项目；4.出让时曾对市场产生过很大影响力的项目。在本次调查中，只要符合其中一个条件的项目，都被视作“地王”。

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本文由广州7年诞生52地王 22块尚未卖楼生产厂家江苏成富农业技术开发有限公司于2018-6-28 15:43:35整理发布。
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